投資について④

ご無沙汰しております。佐藤です。

前回からまたまた時間が経ってしまいましたが、
今回は、投資第4弾について書こうと思います。

第1弾では、私のこれまでの投資遍歴とふるさと納税（これは投資じゃないけど・・・）について、
第2弾では、iDecoや401kについて書きました。
第3弾では、積立NISAについて書きました。
(過去の記事についてはリンクを貼りましたので、気になる方はそちらも読んでみてください)

2024年から新NISAも始まり、やってみようと思っている方は結構多いのではないでしょうか。
社長が社員に投資を勧めるってどうなの？って私自身思うところもあるのですが、投資をすることで、世の中の動向に目を向けたり、これまで素通りしていた物事に立ち止まって考えるきっかけになったりします。
今までなかった視点が増え、学ぶ姿勢が身に付きやすくなるとも思います。

また、どんどん働く期間が延びていく世の中で、少しでも将来に対する不安を減らせれば、現状の仕事や趣味に安心して打ち込めます。

前回までに記載した節税＆投資おすすめ商品

第1位：ふるさと納税
第2位：iDeCo（会社で401kを行っている場合は、401k）
第3位：積立NISA
第4位：不動産

不動産について

投資お勧めってことで書きましたが、今（2023年2月）時点では、不動産価格ががっつり上がっているので、そこまではお勧めできません。
また価格が下がる時期が来ると思いますので、その際に検討頂ければと思います。

何故、不動産をおすすめするかというと、大きく２点あります。

①融資を受けて投資が行える

物件や本人の属性によっても変わってきますが、物件を担保に金融機関より融資を受けることが出来ます。
それによって、自身の投資金額以上の物件が購入でき、レバレッジを効かせることが出来ます。
株の信用取引やFXでもレバレッジを効かせることは出来ますが、不動産の方が長期で考えられますし、担保がある分リスクは低いと思います。

②長期で考えやすい

もちろん短期で売買を繰り返して利益を出す人もいます。
ですが、不動産の素人がそのような物件を探すのは極めて難しいです。
不動産賃貸業目的で融資を受ける際には、比較的長期での融資が受けやすいので、
月々の返済額も抑えられ、キャッシュフローも出やすくり、リスク低減になります。

ただし、上記に記載した通り、今はだいぶ高くなっています。
キャッシュフローも出にくいので、物件を探される場合は十分に検討してください。

不動産投資を考えている方に必ず検討して欲しいこと

①これから先の空室率

人が住まなければ支払だけが発生します。その地域の賃貸需要はどれくらいか必ず検討してください。
現時点での空室率であればホームズのヒートマップなどお勧めです。

②実質利回り

表面利回りが高くても実質利回りが低くては何も意味がありません。
修繕積立や管理費、固定資産税やその他経費も含めて検討してみてください。
適正賃料での確認も必要です。たまたま、今高い家賃で住んでいる可能性もありますので。
（収入の大きい人や相続対策などで購入されるのであればここは変わってくると思いますが。）

③10年後、20年後、30年後の家賃下落率

どうようのエリアでの築古物件の家賃がどれくらいかは見ておいて下さい。
購入時は利益が出ていたのに、だんだん出なくなって赤字になり手放す、なんてこともよく聞きます。

④10年後、20年後、30年後の物件価格

あくまで目安ですが、最近ならAIで算出してくれるサイトもあります。
また、同じエリアでの築古物件の価格帯の推移も見ておくと良いでしょう。

⑤出口戦略

不動産投資は10年1サイクルなんて聞きますが、いつまで保有するのか、どうなったら手放すのか、もしくは手放さないのか、など検討しておく必要があります。
なんとなく、長期で持っていれば今がマイナスでもローンを返し終わったらプラスになると持ち続けている人もいます。
そうなるくらいなら、他の投資にお金を回すなり、自己投資に使った方が将来のプラスになると思いますので、
あくまでも投資。損切ライン、利確ライン（次への投資）をきちんと考えておきましょう。

さいごに

一昨年、私自身健康を崩したこともあり（現在は回復していますが）、より将来について考えるきっかけになりました。
今の楽しみや自己投資を削ってまでの投資は大変だと思いますが、出来るところから少しずつ行い、将来の不安を少しでも解消出来れば、今の生活が楽しくなってくると思います。